Куда инвестировать деньги в апреле 2019 года? Акции  каких компаний имеет смысл покупать прямо сейчас
Куда инвестировать деньги в апреле 2019 года?
31.03.2019

Как не надо делать инвестиции в недвижимость и как надо? Разбираем конкретные примеры и кейсы успешных инвесторов

Начнем с самого простого. Я наверное не самый умный инвестор в мире, но читать и считать вроде немого умею. Не умею быть вангой (а хотелось бы…), но имею опыт массы своих ошибок и чужих ошибок. Советы в данной статье никому не даю, но цифр будет много. Букв тоже. И реальных историй моих друзей и знакомых. И несогласных наверное тоже. Особенно если у них не очень хорошо со счетом…

Для начала небольшое лирическое вступление…

Как я купил Биткойн за 18 000$, чтобы вложить его в жилую недвижимость?

Ахахах. Реально же было так. Ситуация развивалась в январе 2018 года, когда вся крипта уже сходила на днище (как тогда казалось), потом правда она совсем улетела вниз. Сейчас он вообще стоит 5 500$ (WTF?!), но это уже другая история. Итак, покупая биткойн по 18 000$ в декабре 2017 года я был на дичайшем подъеме. Вложив туда определенную сумму, рассчитывал на дичайший рост, чтобы потом использовать эти деньги в качестве первого взноса на покупку квартиры под сдачу.

Я не очень понимаю каким местом я тогда думал, но идея мне казалась очень крутой и перспективной. В голове горела мысль, что сдача квартиры в аренду – это прям супер-пассивный доход с хорошим %, защитой от девальвации рубля и перспективой дальнейшей передачи этой квартиры детям/внукам.

Сдача в аренду жилой недвижимости (квартир/домов в аренду) как бизнес

Люди, занимающиеся сдачей в аренду жилой недвижимости на профессиональной основе называются рантье. У нас профессиональных рантье нет, хотя мне известны ситуации, когда люди умудрялись полностью жить на доход от сдачи жилой недвижимости в аренду, так еще и умудряться пачками скупать новые квартиры. Только я заранее оговорюсь, что делали они это на самом начальном этапе строительства жилья, когда был только котлован (это значительно дешевле, чем покупка готовой квартиры, да и чем б/у жилье). Одна из моих знакомых (вернее сказать знакомая моей мамы) таким образом сделала инвестицию на 10 лет. Только без процентов и с кучей седых волос. Первоначальный застройщик разорился, но через 10 лет чудом (через жалобы во все возможные инстанции) нашли компанию, которая дом достроит. И это проблемный вопрос №1.

Как не надо делать инвестиции в недвижимость и как надо

Идеальные условия для покупки жилой недвижимости под сдачу в аренду

У вас есть на руках вся сумма на покупку недвижимости и уже есть где жить. У вас есть какая-то работа и вы готовы вложить деньги надолго без возможности их оперативного изъятия. Квартира покупается на этапе строительства и с чистовой отделкой от застройщика (пусть недорогой, но зато вам не придется на это тратится). В идеале у вас еще и техника какая-то старая должна быть, чтобы обеспечить будущих арендаторов вашей квартиры минимальными удобствами.

А еще я забыл добавить, что для того, чтобы инвестиции в жилую недвижимость под аренду были вообще возможны, надо, чтобы в вашем городе не было оттока населения. Покупать квартиру под сдачу в Магадане, когда оттуда все бегут – далеко не самая лучшая идея. Лучший вариант – ЦФО + множество государственных ВУЗов в городе. Еще хорошо под это дело купить квартиру в Москве, но об этом чуть позже.

Очевидные провальные идеи по инвестициям в жилую недвижимость для последующей сдачи в аренду

Некоторые граждане умудряются ввязаться в подобные авантюры с подключением заемного капитала. Платят бешеные ставки, но выкупают квартиру. Потом еще и делают ремонт своими руками. И сдают квартиру в аренду. После этого ипотека как бы “гасит сама себя”. Жильцы живут, дают деньги, которые и уходят в счет погашения ипотечных платежей. И такая ситуация будет длиться много-много лет. Я бы так делать не стал 100%.

Как инвестировать в недвижимость под аренду и стать прорабом?

Реальный кейс! Моя знакомая в Москве много лет занимается сдачей квартир в аренду. В этом замешана вся семья, но она на правах самой молодой задействуется в этом на полную катушку. Она показывает квартиру новым арендаторам, занимается текущим решением проблем, мелким и крупным ремонтом, принудительным выселением в случае неуплаты арендных платежей и многим многим другим… В ремонте она понимает гораздо лучше, чем я, ибо амортизация жилого помещения при сдаче его в аренду происходит гораздо быстрее. Если вы в своей квартире можете делать ремонт каждые 5-10-15 лет для того, чтобы поддерживать интерьер в актуальном состоянии, то в съемных квартирах жильцы обычно ничего не жалеют, поэтом ремонт убивается очень быстро. И делается обычно наиболее дешевыми материалами и исполнителями (оптимизация издержек). Так вот, чтобы дешевый ремонт не развалился за полгода, нужно досконально следить, чтобы все делалось как надо. А для этого нужно иметь соответствующие знания, которыми Анна пропиталась от и до. А еще вся эта хрень занимает огромное количество времени. И мелкие ремонты квартир тоже! Чего стоила одна замена туалета, который через день после установки отвалился и разбился из-за того, что не было затянуто одно из креплений.

Это понятно… Но разве это препятствия для того, чтобы инвестировать в недвижимость под дальнейшую сдачу в аренду?

ОК, все вышеперечисленное вас не отпугнуло, теперь самое интересное – арендаторы вашей жилой недвижимости.

инвестиции в недвижимость

Я своими глазами видел во что превращают квартиры жители ближнего зарубежья – это просто абзац. Ок, им вы квартиру сдавать не будете. Ищем русских. Студенты убивают квартиры ни чуть не меньше. Я неоднократно видел убитое жилье после курсантов: поверьте, эти ребята отдыхать умеют…

И взыскать стоимость поломанного имущества вы тоже скорее всего не сможете. Хотя может и сможете через суд, но это долго, нудно и достаточно сложно. И есть там определенные сложности, о них ниже.

А ведь квартиру могут не только испортить…

Тут сразу три коротких тру-стори, которые слышал и видел лично.

Тру стори номер 1. Мой знакомый сдал квартиру порядочной семье. Договорились оплачивать первый и последний месяц, т.е. деньги на старте за 2 месяца давались вперед. Жили в квартире они месяца 3, отлично общались с соседями и хозяевами самой квартиры, потом вдруг у главы семейства начались проблемы с работой. Он попросил дать ему одну отсрочку на оплату (фактически пустить оплату последнего месяца за месяц текущий), ну ладно, ведь парень то хороший. Как выяснилось, ровно за неделю до окончания оплаченного месяца хитров**банные арендаторы ночью вывезли из квартиры вообще все, что только можно было открутить и вывезти: некоторую мебель, часть сантехники, всю технику и люстру. При пробиве оказалось, что договор был заключен по поддельному паспорту, а сим-карта “главы семейства” зарегистрирована на какого-то деда, которого уже давно нет в живых.

Тру стори номер 2. Все супер банально. Из квартиры сделали публичный дом. Заметили это соседи, о чем и рассказали хозяевам квартиры. С поличным поймать никого не удалось, но арендаторов со скандалом выкинули. При генеральной уборке каких только жидкостей хозяева квартиры там только не видели… Ну и средства контрацепции в самых неожиданных местах.

Тру стори намбер 3. Порядочный дагестанец снял квартиру на длительный срок. Сразу оплатил чуть ли не полгода вперед, обещал заехать с семьей, а домашнее животное подарить маме, чтобы не испортить квартиру. Однако, потом выяснилось, что дагестанцем в этой квартире даже не пахло, зато пахло толпой узбеков, которым он квартиру пересдал, немного на этом заработав. За два месяца из квартиры сделали капитальный сарай.

инвестиции в недвижимость

Еще подводные камни инвестиций в жилую недвижимость для последующей сдачи

С нее вы должны платить налоги. Если вы не платили налоги, то у арендаторов будет рычаг воздействия на вас в конфликтной ситуации. И чтобы в суд подать на арендаторов в случае неоплаты арендных платежей или по факту уничтожения какого-либо имущества, вам тоже нужно платить налоги. А это 13% для физических лиц. Хорошая инвестиция?

Квартира иногда требует ремонта, а арендаторы внимания. В квартире будет периодически проводится ремонт косметический, а гораздо чаще текущий. То кран сломается, то унитаз, то что-то из техники. Еще минимум 1 раз в месяц арендаторов нужно посещать. Так, на всякий случай… И все это время и деньги.

Большая конкуренция и простои. Откройте любой сайт объявлений и посмотрите сколько предложений по аренде квартир в вашем районе. Это значит, что на них есть спрос. Но и предложение! Арендаторы не вечны. Рано или поздно они съедут, а вам придется тратить время и усилия на поиск новых.

Падение стоимости жилья из-за маргинализации района. Допустим, есть крутой застройщик, который планирует построить город-сад на каком-нибудь пустыре на отшибе. Квартиры там будут изначально дешевые, ибо дом стоят на говне и из говна, а вся инфраструктуру достроят чуть чуть попозже, дома тоже подлатают и т.д. Туда устремятся молодые семьи без денег на нормальное жилье и “чудо инвесторы” для покупки квартир под сдачу в аренду. Дешевое жилье = дешевая аренда. Алкашам, мигрантам и низкосортным уголовникам тоже нужно где-то жить, вот именно тут-то они и поселятся. Такая чудесная атмосфера уронит стоимость аренды ниже плинтуса. Почитайте Варламова, там об этом много всего написано.

Стоп! Так все равно есть же актив, который со временем только дорожает!

Во-первых, цены на жилье уже не растут. Точнее растут, но медленно. Неплохой рост в Москве – в среднем в 1.5 раза за 10 лет. В регионах все гораздо хуже. Еще рынок недвижимости иногда обваливается. Как правило, это замечательное событие совпадает с каким-нибудь кризисом.

Контрольный в голову – считаем доход от инвестиций в недвижимость для последующей аренды

Пусть стоимость квартиры будет 2 500 000 рублей – затрата единовременная. Далее там нужно сделать минимальный ремонт и подготовить ее к проживанию, закупив мебель и технику. Пусть на это уйдет еще 500 000 руб. Итого 3 000 000 – единоразовая инвестиция. Вы будете платить коммуналку. Возьмем среднюю – 3 000 рублей в месяц. За 10 лет это уже 360 000 рублей. В квартире нужно проводить косметический и текущий ремонт + менять мебель и технику. Пусть это будет раз в 5 лет по 300 000 рублей. Итого 3 960 000 рублей за 10 лет.

Получается, что даже если цены на жилье будут расти в 1,5 раза за 10 лет (во что совсем не верится), то через 10 лет стоимость квартиры будет равна 3 750 000 рублей. А потрачено было на нее за это время на 210 000 рублей больше! Между тем, можно было просто купить доллары и получить доходность гораздо выше!

Считаем дальше. Допустим, коммуналку за вас заплатят арендаторы. Это -360 000 рублей от 3 960 000. Остается 3 600 000 рублей расходами. А доходы? Допустим, эту квартиру сдают за 15 000 рублей в месяц. Без простоев и ЧП за 10 лет получится 1 800 000 рублей без учета налогов. Если считать за вычетом НДФЛ, то получится сумма в 1 566 000 рублей. Как-то так себе…

Альтернатива? Вклад в банк!

В том же Тинькофф банке прямо сейчас можно открыть вклад под 7.5% годовых на 24 месяца. Вложив 3 000 000 на 10 лет без изъятия процентов по данной ставке 5 раз по 24 месяца получим при грубом расчете 7 339 000 рублей.

По этой ссылке вы получите еще 0.5% к ставке вклада от меня и банка Тинькофф: https://www.tinkoff.ru/sl/4PwFBirMrxN

инвестиции в недвижимость

Аренда квартир как бизнес за рубежом. Инвестиции в зарубежную недвижимость

Ни я лично, ни кто-либо из моих знакомых пока с этим не сталкивался, но я нашел некоторую информацию из открытых источников. Логика здесь такая же – необходимо подбирать недвижимость с перспективой. Покупать квартиру в немецкой деревне – идея сомнительная, а вот в Берлине – самое то (там до 80% семей живут в съемном жилье, а в Германии в общем около 60%). Так же пользуются спросом квартиры у моря или океана. Цены на недвижимость там совсем не такие, как в России (в основном сильно дороже), а цены на аренду в некоторых странах (та же Германия) регулируются на законодательном уровне. Еще немаловажным фактором является снижение стоимости жилья за рубежом, особенно в Европе. В США вроде пока растет (надолго ли?):

инвестиции в недвижимость

По показаниям тех же открытых источников и sucess-стори в интернетах, доходность по инвестициям в зарубежную недвижимость для сдачи в аренду колеблется от 2 до 5% в европейских странах, что больше, чем % по банковским вкладам, но там есть более интересные и достаточно надежные инвестиционные инструменты (о них вообще я буду писать попозже отдельную статью).

В плане доходности несколько лет назад (а может быть и сейчас) люто росла стоимость недвижимости в Китае. Особенно в центральных его районах, где сосредоточена вся бизнес-движуха. В своей статье куда вложить миллион я писал про еще один очень актуальный способ инвестиции в недвижимость в азиатских странах, но там есть серьезные ограничения на законодательном уровне.

Хотя, стоит отметить, что инвестиция в недвижимость в какой-нибудь Германии или Франции считается еще и защитным активом для финансов. Тут хз. При рассмотрении хотя бы перспективы инвестиций в зарубежную недвижимость надо досконально изучить все и вся. И начать нужно с изучения законодательной базы и налогообложения. Там у вас сдавать квартиру в тихую вряд ли получится.

инвестиции в недвижимость

А инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость?

Вопрос интересный, но очень слабо освященный. Вроде как бы доходность там поинтереснее, но и стартовый капитал нужен гораздо более серьезный. Наверное покупка коммерческой недвижимости в США – это крутой способ диверсификации своего инвестиционного портфеля, но если у вас есть такие деньги, то эту статью вы вряд ли будете читать)) за миллион рублей, два или пять вы там ничего не купите.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России

Здесь перспективы более интересные, но и сам вопрос сложнее. Хорошо живет тот, кто сдаст в аренду свою коммерческую недвижимость какому-нибудь сетевому магазину или более-менее стабильному бизнесу. А поскольку бизнес в России стремительно загибается (в особенности малый), то перспективы инвестиций в коммерческую недвижимость видятся весьма туманными.

Однозначно хорошая инвестиция – это строительство торгового центра в крупном городе, но это супер-дорого и геморройно.

Начнем с того, что большая часть коммерческих помещений на этапе строительства уже резервируется застройщиком. Он придерживает для себя самые интересные объекты, чтобы сдать их какой-нибудь пятерочке или галактике или еще каким-нибудь сетевикам и получать стабильный доход. На продажу же остается откровенная какашка.

Покупка квартиры на первом этаже для сдачи под коммерческий объект

Тут нужно понимать всю бизнесовую картину по России в целом. Налоги растут, есть целая армия уважаемых людей и их родственников, которые сидят на зарплате и хотят не только кушать, но и индексирования своих доходов. Бизнес вести все сложнее, поэтому частники стремительно вымирают. Наиболее востребованный бизнес сейчас – это кредиты и займы и помощь в избавлении от кредитов и займов через банкротство физического лица. Еще там всякие ломбарды и прочее. Все это отлично показывает экономическую ситуацию в стране. Будет рост и подъем – будет смысл закупки коммерческой недвижимости. Я же пока от подобных вещей все таки воздержался.

Если же деньги ляжку жгут, то можно попробовать купить объекты коммерческой недвижимости на центральных улицах города с хорошими перспективами по трафику, но только вот вряд ли их вам кто-то продаст по адекватной цене.